Código de Ordenamiento Territorial
El
Decreto Ley Provincial Nº 8912/77 del cual surgió toda la normativa existente
en materia de ordenamiento territorial sirvió para gestionar durante 10 años
todo lo concerniente a esta materia. Dicha normativa se corrigió y se unificó en el año 1988.
Posteriormente,
se agregaron otras normativas y se depuraron normas que estaban duplicadas en
el Reglamento General de Construcciones, compendiando las mismas en una
normativa digitalizada la cual fue publicada en julio del año 2000 por la Secretaría de Obras, Planeamiento Urbano y
Gestión Ambiental.
El
Código rige el Ordenamiento del territorio del Partido de General Pueyrredon y
regula el uso, la ocupación, la subdivisión y el equipamiento del suelo; la
preservación de sus ámbitos arquitectónicos y paisajísticos y todos aquellos
aspectos que tengan relación con el ordenamiento territorial.
Consecuentemente
con este código, la
Secretaria de Obras promovió la sanción de ordenanzas que
regularan la interacción entre las instituciones locales ( COLEGIOS PROFESIONALES Arquitectos,
Ingenieros y Técnicos, CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCION DELEGACION
MAR DEL PLATA, CENTRO DE CONSTRUCTORES Y ANEXOS, INSTITUTO DE ESTADISTICA Y
REGISTRO DE LA
CONSTRUCCION, UNION OBRERA DE LA CONSTRUCCION SECCIONAL
MAR DEL PLATA, CAMARA DE ADMINITRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL y el Municipio,
sancionándose para este aspecto la Ordenanza Nº 12698
(Registro de Constructores), la
Ordenanza Nº 12246 (Cartel de Obra) y la Ordenanza 12562
(Mantenimiento y Conservación de Edificios en Altura)
…“El municipio debe otorgar la autorización para
construir siendo este el acto
administrativo comunal por el cual el propietario puede hacer uso de su derecho
demostrando el cumplimiento normativo,
tanto de las normas de Ordenamiento Territorial (COT) como de el Reglamento
General de Construcciones, Leyes y Decretos de índole Nacional o
Provincial. Confluyen en esto dos
intereses legítimos el del administrador (municipio) ejerciendo el poder de
policía de obra priorizando en sus propios actos el interés general y el profesional responsable de ejecutar un
emprendimiento constructivo representando el Interés Particular de su comitente
el propietario…”
…”Interés General sobre el Interés Particular se
logra cuando en un mismo ámbito común a las
partes (municipio) se plantean objetivos comunes y cada uno expone los
objetivos particulares para luego elaborar y promover proyectos en el consenso
que otorga la
PARTICIPACION en la propia elaboración de la propuesta….” (1)
Pero
la propuesta, que debería estar determinada por el Código de Ordenamiento
Territorial, apenas esbozada en aquellos años de 1988 definió algunos
parámetros para el crecimiento de la ciudad a la espera de una posterior
revisión futura. Pero con el devenir de los tiempos y debido a las crisis
económicas y políticas, determinaron un crecimiento de ciertas áreas, en
función de ciertos intereses inmobiliarios y no en función de las necesidades
sociales de la población, generando incompatibilidades locacionales que
generaron demandas de foros vecinales e instituciones.
…”Los principales problemas en el uso del suelo
intraurbano se relacionan con incompatibilidades locacionales entre actividades
urbanas. Las incompatibilidades entre usos del suelo se producen como
consecuencia de interferencias funcionales entre actividades colindantes o
próximas entre sí. En general, la radicación de actividades económicas produce
transformaciones urbanas que alteran el funcionamiento de comportamientos
residenciales practicados por la población asentada en sectores residenciales
exclusivos y semiexclusivos. Ello genera demandas de juntas vecinales y de
vecinos, quienes manifiestan su oposición al establecimiento de emprendimientos
que alteran su estilo de vida, disminuyen su calidad ambiental y deprecian sus
inmuebles. En la zona puerto coexisten actividades industriales y comerciales
con expendio mayoristas y minorista que resultan incompatibles con prácticas
residenciales. En otras zonas las actividades industriales, los depósitos
mayoristas y los supermercados de venta minorista resultan incompatibles con el
desarrollo de otras actividades humanas, debido al ingreso y egreso de
vehículos de transporte para el abastecimiento de insumos y productos, al
estacionamiento vehicular en la vía pública, a la excesiva afluencia de
población y a las molestias ocasionadas por la emisión de efluentes
contaminantes que generan polución atmosférica, contaminación sonora y/o
alteración ambiental.”…
…”En las zonas industriales y de equipamiento abundan
las actividades industriales, los depósitos para acopio de productos destinados
a intermediación mayorista y los servicios de mantenimiento y reparaciones a
vehículos automotores y maquinarias. Se
observa que las zonas industriales y de equipamiento se encuentran alejadas de
sectores urbanos de alta centralidad y de zonas residenciales exclusivas.”…
…”Estas condiciones distantes tienden a disminuir las interferencias entre
usos del suelo, cuya coexistencia presenta mayores incompatibilidades
funcionales. Además la existencia del Parque Industrial General Savio,
localizado en las inmediaciones de la ciudad de Batán, permite concentrar en él
aquellas industrias que presentan mayores molestias y conflictos urbanos. Las
industrias radicadas en dicho parque industrial disponen de servicios conjuntos
de infraestructura, lo cual posibilita el tratamiento de efluentes industriales
y la reducción de la contaminación ambiental. Además, las industrias radicadas
en el Partido de General Pueyrredon no presentan efluentes altamente
contaminantes que generen inconvenientes para el tratamiento de líquidos
cloacales, lo cual reduce los costos de la actual planta de pretratamiento de
efluentes urbanos. Los principales problemas de contaminación se circunscriben
a procesadoras de harina de pescado, que
emiten efluentes orgánicos y a otros servicios especializados generadores de
metales pesados”…. (2)
Durante
la temporada estival se produce una excesiva concentración poblacional en el
Área Central de la Ciudad
de Mar del Plata. En dicha zona, la densidad poblacional alcanza valores
cercanos a los 2500 hab/Ha. y se aprecia que en el sector de alta centralidad
urbana, se encuentra localizado en la franja turístico-costera, a la cual
convergen contingentes de radicación temporaria y de permanencia estable, los
cuales dirigen su atención al desarrollo de actividades recreativas,
financieras, culturales, de amenidad, de paseos, de compras y de gestión.
La
elevada densidad poblacional de verano, la afluencia poblacional desde zonas
periféricas de la ciudad hacia el área central y la excesiva circulación
vehicular y peatonal provocan polución ambiental. Asimismo, los recorridos del
transporte público colectivo de pasajeros convergen hacia el área central y la
franja turístico-costera, lo cual contribuye a incrementar la obstrucción de
canales circulatorios en dichas zonas. Esta congestión de tránsito vehicular
produce conflictos y demoras circulatorias en algunos tramos del boulevard
marítimo y en avenidas y calles integrantes del Área Central, lo cual
incrementa la polución atmosférica, visual y sonora, así como el tiempo de traslado
de la población hacia sus destinos domiciliarios.
…”Las condiciones socioeconómicas estructurales, de
orden nacional y regional, motivaron el incremento de migraciones, constituidas
por unidades familiares excluidas del desarrollo económico y social. La
radicación de estas familias migrantes, determinó la producción de
asentamientos precarios, la mayoría de los cuales se localizaron en sectores
periejidales y semiurbanizados situados al oeste de la Ciudad de Mar del Plata. La
mayor parte de la población que los habitaba provenían de provincias norteñas y
del Conurbano bonaerense. Esta tendencia continúa en la actualidad. Algunos de
estos asentamientos se han consolidado a través del tiempo y han sido
integrados a la planta urbana. Los asentamientos más recientes presentan
viviendas deficitarias, problemas de saneamiento e inconvenientes para el
hábitat humano”…
…”Todo esto denota el crecimiento de la ciudad hacia
los límites del actual ejido. Debido al bajo precio del suelo, la mayoría de
los asentamientos precarios y de las viviendas deficitarias se ubican al SO y
NO del ejido, configurando ejes de crecimiento continentales adyacentes a las
rutas 226 y 88. Se advierte el desborde expansivo hacia el S y N del ejido.
Esta expansión, en proximidades de la ruta 11, consolida el eje de crecimiento
litoral y el predominio de población turística con residencia transitoria”…
…”Durante las décadas anteriores a la aquí analizada,
las inversiones privadas se dedicaban a la producción de bienes y servicios destinados
a una demanda estacional de contingentes turísticos de procedencia nacional. La
oferta turística satisfacía a una demanda caracterizada por el predominio del
consumo popular y social, originado en unidades familiares con ingresos medios
y bajos“…
…”Por el contrario, en la década 1990/2000, los
emprendimientos privados generaron ofertas balnearias, hoteleras y comerciales
para sectores poblacionales de altos ingresos, demandantes de servicios
exclusivos. En 1991, se iniciaron las primeras etapas de construcción de
balnearios exclusivos en playas privadas, localizadas en las inmediaciones del
Faro Punta Mogotes. En 1994 y 1997 se inauguraron el Centro de Compras Los
Gallegos y el Paseo Diagonal, respectivamente. En 1995 y 1996 culminaron las
construcciones de dos hoteles 5 estrellas, radicados en parcelas frentistas al
litoral marítimo. Esta tendencia continuó durante los siguientes años. Las
grandes inversiones de capital generaron emprendimientos localizados en
sectores de alta centralidad y en sus inmediaciones litorales, consolidando el
eje turístico-costero de la ciudad.”… (3)
Por
todo lo expuesto, consideramos que sería apropiado una revisión del Código de
Ordenamiento Territorial, a fin de determinar que zonas de la ciudad
pretendemos que crezcan de acuerdo a la
demanda social y no (como sucede actualmente) que las zonas que crecen, sean
consecuencia de un interés inmobiliario de un solo sector económico.
…”Las instituciones intermedias son los organismos
vivos que representan los intereses legítimos sectoriales y canalizan en forma
activa con su representatividad la defensa y requerimientos reales de la población. El
Municipio asume su rol de crear un espacio único en el que privilegiando
el interés general se logren los objetivos particulares con unidad de
criterio, en un marco de estricto
consenso y con el equilibrio justo que logra únicamente la PARTICIPACIÓN
INTERINSTITUCIONAL”…(1)
Para
ello es indispensable llamar a las
instituciones locales (COLEGIOS
PROFESIONALES Arquitectos, Ingenieros y Técnicos, CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCION DELEGACION
MAR DEL PLATA, CENTRO DE CONSTRUCTORES Y ANEXOS, INSTITUTO DE ESTADISTICA Y
REGISTRO DE LA
CONSTRUCCION, UNION OBRERA DE LA CONSTRUCCION SECCIONAL
MAR DEL PLATA, CAMARA DE ADMINITRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL, UNIVERSIDAD
NACIONAL DE MAR DEL PLATA, SOCIEDADES DE FOMENTO, ONGs, FOROS VECINALES,
JUBILADOS, ETC. ) y el Municipio para desarrollar en forma conjunta un Nuevo
Código de Ordenamiento Territorial, tendiente a homogeneizar a los centros de
población marginados de esta ciudad, integrándolos a la trama de la misma
Desarrollar
Polos de Crecimiento Industrial (como lo solicita A.P.Y.M.E. – Asamblea de
Pequeños y Medianos Empresarios) a fin de incorporar valor agregado al cordón
fruti-horticola con la creación de un Polo Industrial alojando dichos polos en
áreas alejadas de los centros poblacionales, evitando así la contaminación y la
polución.
La
descongestión en el Área central de la ciudad de Mar del Plata debe ser una
premisa fundamental, evitando de esta forma la excesiva circulación vehicular y
peatonal que provocan polución ambiental y demora en el tiempo de traslado de
la población hacia sus destinos domiciliarios. Por eso, una de las propuestas
de nuestra campaña para ese fin es la Descentralización
Administrativa, cuyos efectos inmediatos serían descomprimir
la afluencia poblacional al Area Central de la ciudad.
Otro
tema es que el Código de Ordenamiento Territorial no prevé normas que protejan
el entorno de los edificios patrimoniales y admite la heterogeneidad del
tejido, pero luego el Código de Protección Patrimonial exige para la
protección, su homogeneidad. Es decir, una norma autoriza la destrucción de las
condiciones que la otra exige para posibilitar la protección de un bien
patrimonial. (4) Una ciudad turística no debe tener focos “de interés
patrimonial”, sino áreas enteras y acaso la ciudad toda. Que la construcción –llamémosla
moderna- se realice en lugares alejados de todo interés patrimonial y/o
turístico, y se transforme en un interés por sí mismo, y que no sepulte la
historia del resto de la ciudad. (5)
REFERENCIAS:
(1) PONENCIA:“ PARTICIPACIÓN
INTERINSTITUCIONAL PARA EL SEGUIMIENTO DE
NORMAS VINCULADAS A LA
CONSTRUCCIÓN - Organismo Municipal: SECRETARIA DE OBRAS Y
PLANEAMIENTO URBANO -Dependencia: DIRECCION DE COORDINACION TECNICA Y CONTROL
DE GESTION.-Agente responsable: Alcira Haydeé Giovanardi.- Prediagnostico para el Plan Estratégico de la Ciudad de Mar del Plata.
(2) PONENCIA: “Uso del Suelo
y Estructura Urbana Actual del Partido de General Pueyrredon y de la Ciudad de Mar del Plata”
Organismo municipal: SECRETARIA DE OBRAS Y PLANEAMIENTO URBANO - Dependencia:
DIRECCION DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL - Agente responsable: Héctor J. Bonavena
Prediagnostico para el Plan Estratégico de la Ciudad de Mar del Plata.
(3) PONENCIA: “Evolución de la Planta Urbana de Mar
del Plata” - Organismo municipal: SECRETARIA DE OBRAS Y PLANEAMIENTO URBANO Dependencia: DIRECCION DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL - Agente responsable: Ricardo Rodríguez Prediagnostico para el Plan
Estratégico de la Ciudad
de Mar del Plata.
(4) Extraído de
varios escritos de Facundo Almeida.
(5) Mogotes Libres
de Torres – Arq. Eduardo Layús - Extraido de la nota del 9/9/11 de su Blog
Mogotes Libres de Torres: http://mogoteslibredetorres.blogspot.com/2011/09/y-siguen-las-presiones-por-el-arq.html
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