PLANES DE VIVIENDAS PARA MAR DEL PLATA

 

Modelo conceptual: bloque de un conjunto habitacional de viviendas para segmentos medios con unidades tipológicas de 36 m2 ampliables a 60 m2.

Mar del Plata huele a sal y a pescado, a dinero fresco y pobreza vieja. Mientras los turistas se comen los atardeceres en Playa Grande, a diez cuadras—en el Barrio Puerto—las familias viven apiladas como sardinas en casas de chapa que el viento del sudeste amenaza con llevarse.

Así es la doble cara de la Perla del Atlántico: lujo para algunos, necesidad urgente para miles.  

Acomódese en ese banco de la Explanada. Fíjese en esas torres de vidrio que se clavan en el cielo como agujas de diamante. ¿Saben lo que se paga por 50m²...? $500.000 USD. Medio millón de verdes por oler a salitre con jacuzzi…

Mientras tanto, abajo en el Barrio Puerto, Carlos el pescador, amarra su lancha y me muestra su casa por el celular: tiene cuatro chapas oxidadas que el viento del este amenaza con llevarse al carajo cada invierno. "El municipio la tasó en $50.000 USD", me dice mientras escupe al agua negra. "Pero el terreno solo, Pablo... por estar cerca de los barcos, por el turismo; esos hdp dicen que vale $50.000 USD".

Ahí tenés el resumen perfecto de esta ciudad: un casino donde la banca siempre gana, y los pescadores apuestan con fichas de barro. Veamos la crónica de mi recorrido…

 

1.       LAS HERAS: EL BARRIO DONDE EL TIEMPO SE OLVIDÓ DE CORRER

Me subí al auto y manejé aproximadamente unos ocho kilómetros tierra adentro, lejos del perfume a bronceador. Las Heras huele a promesas incumplidas. Rosa, cincuenta y tantos años con ojos de haber llorado salitre, me abrió su rancho sin puerta. "Mirá mi contabilidad", me dijo Rosa. Me mostró una libreta donde registra sus ahorros: en tres años de ahorro que empezaron en $200.000 y ahora están en $300.00 pesos tiene ahorrados: $9.000.000 pesos ($6.632 USD). Lo mismo que el mármol de 2m² en un balcón de Playa Grande. 

Pero aquí está el crimen: para comprar una casa de interés social de $20.000 USD, (que aun no aparecen) necesitaría... ¡9 años años de ahorros, si ahorrara el 30% de su sueldo!  Pero su cuerpo, ajado por limpiar casas ajenas, no aguantará ni 5... y difícilmente pueda ahorrar 30% todos los meses. Así es el sistema: una hipoteca eterna donde los pobres firman con sangre lo que nunca poseerán. Y mientras tanto, un turista que alquila un departamento en verano durante 2 meses paga 3300 dólares la temporada de enero y febrero, lo que a ella le llevó ahorrar un año y medio.

• 1 vivienda social básica (45m²) = $21.000 USD
• 6 años de alquiler de Rosa = $28.800.000 o un equivalente a 21.000 USD
• Un turista paga $4.478.000 por dos meses en verano (3300 USD) en Playa Grande

¿Entendés la trampa? En lugar de darle una casa, el sistema la obliga a financiar con su miseria la rueda de los especuladores. "Cuando llueve, bailamos cumbia para esquivar los charcos", ríe con amargura. A dos cuadras, un cartel municipal anuncia: "PRÓXIMAMENTE: CENTRO COMERCIAL LAS HERAS". Ni una palabra de viviendas.

 

2.       LA CLASE MEDIA: REHENES DEL SUEÑO ARGENTINO

Conocí a Lucía en la ferroautomotora, comprando su pasaje diario a Batán. Ingeniera de 30 años, trabaja en la UNMdP. "Mi oficina tiene vista a los terrenos baldíos de Camet", me dice. "Los veo cada mañana mientras pienso que con lo que vale uno, podría comprar una isla en el Caribe". Desglosémosle la pesadilla:

Ítem	Costo	Equivalente en vida real
Terreno 300m²	$55.000 USD	33 años  pagando el 28,7% de su sueldo.
Casa "Patio Argentino"	$55.000 USD	396 meses de sueldo (33 años)

"¿Sabés lo más gracioso?" me espeta mientras el tren silba. "El BBVA ofrece créditos a 30 años con cuotas de $373 USD. Pero mi sueldo es 1300 USD . ¿Almorzó aire mi hijo?. Tres años para juntar el 20% inicial porque solo me dan el 80% del total ($59.708.000 o el equivalente a 44.000 USD). Por lo tanto necesito 33 años para pagar solamente el monto del terreno, viendo pasar los trenes mientras mi juventud se convierte en polvo de carbón...¿Como hago para encarar los otros 55.000 USD que sale la casa?

 

3.       LAS PROPUESTAS OFICIALES

En una ocasión, un funcionario del Estado con corbata de seda me mostró orgulloso la "solución": "¡Viviendas sociales desde $21.000 USD, Pablo! Un éxito de gestión". Le pedí el desglose. Sudó como chorizo al sol:

"Le explico: Treinta y seis metros cuadrados. Treinta y seis. En el siglo de los rascacielos, de las mansiones que ocupan hectáreas, de los centros comerciales que parecen ciudades, nos encontramos con esto. Una caja. Una cápsula. Un refugio de 36 metros cuadrados. Y no es una burla, no es una ironía. Es la respuesta, brutalmente sincera, a una pregunta que todos nos hacemos: ¿Cuánto espacio necesitamos realmente para vivir? Aquí lo tiene. No como en los minúsculos departamentos de las capitales.. Una para la pareja, o para el individuo, o para nada. Con su cama, su espacio para guardar cosas, y una ventana que da al mundo.

Y el resto. Un baño. Pequeño, es cierto, pero con todo lo necesario. Un inodoro, un lavabo, una ducha. El ritual de la higiene, reducido a su mínima expresión. A su mínima, pero funcional, expresión. Y luego el espacio común. Una mesa, cuatro sillas. Una heladera, un anafe. Lo indispensable para el rito de la alimentación. No hay lugar para grandes banquetes, para cocinas gourmet, para la ostentación de la gastronomía. Aquí se come. Y se conversa. Y se vive.

Esta casa no es una casa. Es una declaración. Una declaración de principios. Es la negación de la acumulación, de la necesidad de tener más, de la espiral del consumo. Es la aceptación de la simpleza, de la funcionalidad, de la vida en su forma más pura. Treinta y seis metros cuadrados. Ni uno más, ni uno menos. Es lo que hay. Y es, quizás, todo lo que necesitamos.”

Vivienda de 36 m2. (Compañera 1) Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

Vivienda de 36 m2. (Compañera 1) Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

Fachada de vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2.(Compañera 1 y 2) Extraído del sitio: https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

  

 

4.       RUTA 88: EL MONUMENTO AL DESPOJO

Te llevo a la frontera oeste, donde la ciudad se desangra en tierras de nadie. Terrenos baldíos junto a fábricas, custodiados por carteles: "ZONA ESTRATÉGICA - RESERVADO PARA INVERSORES". ¿Sabés lo que cuesta construir aquí un complejo habitacional decente? $65.000 USD por familia. Con plaza arbolada, guardería y hasta un centro de salud.

Pero fijate esta ecuación que duele:

• 1 día de recaudación en el Casino Central: $80.000 USD
• 1 día = 1.2 viviendas sociales
• 15 días = 12 viviendas de clase media con veredas

¿Por qué no se hace? Preguntale al dueño del yate "Paraíso IV" que pasa zumbando: "¡Estos terrenos son para emprendimientos de alto impacto, no para casitas de obreros!".

 

5.       CARLOS Y LA CONTABILIDAD DEL DESAMOR

Atardecía  cuando Carlos, un pescador del puerto de Mar del Plata me mostró su barca. "Pablo, mi hijo estudia contabilidad. Hizo estas cuentas", dijo mientras me entregaba un papel mojado: 

• 1 noche de hotel 5 estrellas en Mar del Plata = $230 USD   
• 1 m² de piso firme = $ 700 USD   
• Con lo que un turista gasta en 3 meses: MI CASA ENTERA 

"Decile que no gaste tinta" añadí con risa sarcástica. "La Secretaríade Obras y Planeamiento ya saben de estas cifras, pero los planes lo tienen guardados en un cajón…".

Sin embargo, la idea de una vivienda de 36 m2 es factible para dar inicio a un plan de infraestructura inicial. Existen varios modelos dentro de esas medidas como podremos apreciar a continuación:

Vivienda de 36 m2. Extraído del sitio @fachadasdecasas

 

 Vivienda de 36 m2. Extraído del sitio @fachadasdecasasmodernas

El próximo proyecto presenta una solución habitacional de 36 metros cuadrados, caracterizada por una configuración compacta y una optimización espacial eficiente. El diseño, con dimensiones de 6 por 6 metros, está estructurado para maximizar la funcionalidad dentro de un espacio limitado.

La planta baja se organiza mediante un concepto de planta libre, donde las áreas sociales de sala, comedor y cocina se integran en un solo volumen para evitar la fragmentación del espacio y mejorar la percepción de amplitud. Esta integración funcional permite una distribución fluida y continua.

  Vivienda de 36 m2. Extraído del sitio @fachadasdecasasmodernas

La zona privada de la vivienda se sitúa en la parte posterior, accesible a través de un pequeño distribuidor. Esta área alberga dos dormitorios y un baño completo, los cuales están estratégicamente ubicados para garantizar privacidad sin comprometer la eficiencia del diseño. La ventilación e iluminación natural se logran mediante la apertura de ventanas hacia la fachada delantera y el jardín trasero.

Arquitectónicamente, el volumen está coronado por un techo a dos aguas, que contribuye a la estética simple y funcional de la estructura. La presencia de un jardín en la parte posterior no solo provee un área de recreación, sino que también ofrece un potencial de expansión a futuro, lo que confiere flexibilidad al diseño. En su conjunto, la vivienda representa una propuesta viable y bien articulada para necesidades residenciales de alta densidad.

 

  Vivienda de 36 m2. Extraído del sitio @fachadasdecasasmodernas

 

COSTERA 1

 

El siguiente documento presenta un diseño de vivienda modular con dos opciones de tamaño, una de 36 m² y otra de 60 m². La idea principal es que la vivienda se puede construir en etapas, comenzando con el modelo más pequeño y luego ampliándolo.

Vivienda de 36 m²

El modelo más pequeño, de 36 m², está diseñado para ser funcional y eficiente. El plano muestra una distribución que incluye: Un área social que combina el estar, el comedor y la cocina en un espacio abierto, lo que maximiza la sensación de amplitud.

• Un dormitorio principal.
• Un baño completo.

La perspectiva isométrica  muestra la distribución de los muebles dentro del espacio. Este diseño está pensado para parejas o personas solas que buscan una solución habitacional inicial y económica.

 

Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Morón Zahnd (Costera 1). Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

 Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Morón Zahnd (Costera I). Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

Vivienda de 60 m²

La versión de 60 m² es una ampliación de la vivienda inicial.  Esta ampliación agrega un segundo dormitorio y un espacio de uso flexible, que puede ser un estudio, un lavadero o un segundo baño, dependiendo de las necesidades de los ocupantes. La perspectiva isométrica muestra un diseño más completo y espacioso, con áreas sociales más amplias y la posibilidad de tener un espacio de estacionamiento integrado. El concepto modular permite que la construcción se adapte a las necesidades familiares, permitiendo un crecimiento gradual.

Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Morón Zahnd (Costera 1). Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

 

COSTERA 2

 

Esta vivienda, diseñada por el Arq. Bertolini Suarez, presenta un concepto de construcción modular con posibilidad de ampliación de 36 m2 a 60 m2. Las imágenes muestran un diseño moderno, con líneas simples y la flexibilidad de crecer según las necesidades de sus habitantes.

Concepto y Distribución: El proyecto se basa en dos módulos principales:

• 1° Módulo: La planta inicial  establece un espacio base que generalmente incluye las áreas esenciales. Este módulo constituye la vivienda principal y funcional, pensada para la etapa inicial de una familia o pareja.
• 2° Módulo (Crecimiento): El plano de crecimiento ilustra cómo se puede expandir la vivienda. Este segundo módulo se integra de manera armónica al primero, agregando espacios adicionales como dormitorios o áreas sociales más grandes, permitiendo que la casa evolucione con el tiempo.

Detalles Constructivos y de Instalaciones: Las imágenes de los planos detallan varios aspectos de la construcción:

• Fundaciones: Se especifican distintos tipos de cimientos, incluyendo una platea de H° A° (hormigón armado) y zapatas corridas, lo que sugiere un sistema de fundación robusto y adaptado a las cargas estructurales.
• Estructura de Techo: Se muestra la estructura del techo, probablemente de losa o chapa, con una inclinación que favorece el drenaje del agua.
• Instalaciones: Se incluyen los esquemas sanitarios y eléctricos para ambos módulos, demostrando que el diseño considera desde el inicio la integración de estas instalaciones en cada etapa de la construcción.

Fachada y Estilo Arquitectónico: La representación de la fachada muestra un estilo arquitectónico contemporáneo. Los elementos clave son:

• Ventana horizontal: Una gran ventana alargada en la parte frontal que permite la entrada de luz natural y resalta el carácter moderno de la casa.
• Volumen de ladrillos: El uso de ladrillos a la vista en la fachada, pintados de blanco, crea una textura interesante y le da un aspecto cálido al diseño.
• Pérgola o Cochera: Una estructura de pérgola adosada a la casa sugiere un espacio exterior semicubierto que puede funcionar como cochera o área de recreación.

Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Bertolini Suarez  Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Bertolini Suarez Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Bertolini Suarez  Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

Vivienda de 36 m2 escalable a 60 m2 Proyecto realizado por el Arq. Bertolini Suarez Extraído del sitio https://www.argentina.gob.ar/habitat/casapropia/obras-casa-propia

 6.      UN CUADRO DE PROPORCIONES OBSCENAS

El Gasto en Humo (2 Millones de Dólares en Pauta)	El Gasto en Vida (Inversión en Obras en Mar del Plata)
Primer Planteo: La vivienda. Se gasta en publicidad política, en promesas que duran lo que un cartel en la ruta 2.	El equivalente son 95 viviendas de 36 m² en el Barrio Las Heras. Se gasta en techos, en dignidad, en la posibilidad de una vida.
Segundo Planteo: El acceso al agua. Se dilapida en mensajes que nos dicen lo buenos que son, mientras la gente en algunos barrios no tiene agua potable.	El equivalente sería el tendido de red de agua potable para 2,500 familias, garantizando un derecho básico. Se gasta en salud pública y en saneamiento.
Tercer Planteo: La educación. Se invierte en propaganda para que votemos a quien sea, en una batalla de slogans que no le importan a nadie.	El equivalente sería la construcción de 2 jardines de infantes completos o la refacción integral de 10 escuelas primarias. Se gasta en el futuro, en la posibilidad de un mañana.
Cuarto Planteo: La cultura. Se gasta en la imagen de un verano feliz, mientras la cultura local se desvanece por falta de apoyo.	El equivalente sería la apertura de 50 comedores comunitarios durante todo un año o la compra de insumos para los hospitales. Se gasta en la supervivencia.

Te llaman la atención estos costos?  Te lo explico: 

Mientras Rosa baila bajo las goteras en Las Heras, el municipio gasta $435 MILLONES DE PESOS en pauta publicitaria para vender la postal de una ciudad que solo existe en los folletos. Fijate: ese dineral equivale a 95 CASAS SOCIALES que nunca llegarán... pero sí llegan a tu celular 15 veces al día con el slogan "Mar del Plata, la felicidad está más cerca". La única cosa cerca aquí es la obscenidad de un sistema que invierte en espejismos mientras los laburantes se ahogan en alquileres imposibles. ¿Publicidad? Mejor llamémoslo el arte de maquillar miserias con dólares de los contribuyentes.

La ironía final: En Mar del Plata, la ciudad del veraneo y los récords de alquiler, el crónico déficit habitacional es un fantasma que nadie quiere ver. Un fantasma que, en 2022, se materializó en el Barrio Las Heras con treinta familias tomando un pedazo de tierra. Y el Estado, con su intendente y su fiscalía, prefirió no ver la causa, la miseria, y en cambio actuó sobre la consecuencia, la toma. La respuesta no fue un plan de viviendas, ni un debate sobre las propiedades ociosas, sino la orden de desalojo. Un gesto tan rápido como el de construir un emprendimiento en la costa, tan lento como la promesa que jamás se cumple. La historia se resume así: para quienes no tienen un techo, la única política pública es la de la policía.

Sin embargo, los números cantan: $435 millones en seis meses para decirte "Vení a Mar del Plata". Lo que callan: con esa plata, es que se construirían 95 casitas de 36m² en Las Heras. Pero no: preferimos saturar tus redes con playas perfectas mientras los pies descalzos de Carlos pisan baldíos inundados. 

¿Saben cómo le llaman a esto en la Municipalidad? 'Inversión en imagen'. Yo le llamo: la estafa piadosa que alimenta el circo de una ciudad partida en dos. Ah, y todo avalado por el Boletín 805, Proceso 345/2025... porque la crueldad también lleva sello oficial.

Montos deducidos por pauta publicitaria del Ente de Turismo y Cultura. Boletines Oficiales 794 a 805/2025 - EMTURyC. Cálculo: $435.278.542 ARS ÷ $6.000.000 ARS/casa social = 72.5 viviendas. Imagen extraída del sitio diagonales.com

 

7.   LA COMPARACIÓN

Lo que cuesta...	Equivale a...
Se invierte en publicidad sobre "la ciudad que avanza" mientras los centros de salud colapsan y falta personal.	El equivalente sería la compra de 10 ambulancias de alta complejidad o el equipamiento completo para 20 salitas de atención primaria. Se gasta en cuidar a la gente.
El territorio. Se defiende la propiedad municipal de un baldío, un pedazo de tierra que no le servía a nadie, como si fuera la Casa Blanca.	El equivalente sería la creación de un Banco de Tierras Públicas, para planificar la construcción de viviendas populares de manera organizada, no reactiva.
La justicia. Se utiliza al poder judicial para criminalizar la necesidad, para darle una pátina de legalidad a la expulsión de los sin techo.	El equivalente sería la puesta en marcha de una mesa de diálogo, con organizaciones sociales y especialistas, para encontrar una salida real al déficit habitacional.

 

8.       DATOS FINALES QUE GRITAN:

Paradoja geográfica:

• 1m² en Bristol = $3.500 USD (precio por respirar aire de ricos) 
• 1m² en Las Heras = $30 USD (precio por tragar polvo de olvido)
• Distancia física: 8km 
• Distancia social: 3 generaciones

Tiempo de espera vs. realidad:

• Promedio oficial para vivienda social: 11 años 3 meses
• Tiempo que tardó en construirse el Hotel Costa Galana: 18 meses

El robo perfecto:

• Subsidio estatal a desarrolladores turísticos: $22 millones USD/año
• Presupuesto municipal para viviendas sociales: ¿Ud. escuchó algo?

 

9.       CUATRO VERDADES QUE ARDEN

• El Puerto no es pintoresco, es inhumano: Los pescadores duermen sobre redes en cuartos sin ventanas. Mientras, los turistas fotografían "la autenticidad del paisaje". Don Emilio se hunde, pero nadie nada: 
• Las inundaciones son cíclicas como la corrupción. Cada año, el mismo show: "Viene el intendente con botas de goma". 
• Ruta 88: la frontera del desarraigo: Quien trabaja aquí no vive aquí. Es el apartheid silencioso del siglo XXI. 
• La solución existe, falta piel en el juego: Dinero hay. Terrenos también. ¿Voluntad? Esa es la materia prima más escasa.

 

10.   EPÍLOGO: LA PREGUNTA QUE RESUENA

¿Qué ciudad queremos? ¿Un balneario de lujo para extranjeros o un hogar para quienes la habitan? Mar del Plata tiene playas para todos, pero solo ofrece arena seca bajo los pies de los pobres. Construir viviendas aquí no es caridad: es restituir el derecho a no vivir arrinconado. Y mientras, en un departamento de la costa, un veraneante lee esta nota y piensa: "Qué fuerte... ¿pasame la ensalada de langosta?" 

11.   PLANES DE VIVIENDA PARA MAR DEL PLATA

En el siguiente plano, se ilustra la dinámica de fragmentación urbana, la producción de viviendas económicas y la localización de empresas en Mar del Plata durante el período 1969-1980. La representación cartográfica, elaborada por Víctor Pegoraro, permite analizar la correlación entre la expansión del tejido urbano, la implementación de políticas de vivienda social y la distribución espacial de la actividad industrial. Este documento es fundamental para comprender los procesos históricos que configuraron la estructura socio-espacial de la ciudad en un contexto de crecimiento económico y cambios demográficos, revelando las tensiones y desigualdades inherentes al desarrollo capitalista del suelo urbano.

Construcción de edificios en propiedad horizontal de mas de 3 plantas. Fragmentación urbana, producción de viviendas económicas y empresas en Mar del Plata (1969-1980. Gráfico realizado por Victor Pegoraro.

Por lo expuesto, se vuelve imprescindible diseñar políticas habitacionales diferenciadas que respondan de manera específica a las necesidades de los distintos segmentos sociales. En particular, es necesario establecer un plan de vivienda social orientado a los sectores más vulnerables, y otro plan destinado a atender la demanda creciente de los sectores medios.

De acuerdo con los estudios y relevamientos del Instituto de Investigaciones en Desarrollo Urbano, Tecnología y Vivienda (IIDUTyV) de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Mar del Plata, complementados por otras fuentes especializadas, el crecimiento urbano reciente de Mar del Plata presenta una diversidad de áreas en expansión, cuya heterogeneidad exige intervenciones adaptadas a cada tipo de territorio y de demanda habitacional.

 

Costos por metros cuadrado.

Familias por barrio prioritario

11.1. Vivienda de interés social

Zonas periféricas con barrios populares registrados en RENABAP (2023)

El IIDUTyV, en sus proyectos de “Estrategias de gestión en territorios pobres” y estudios sobre producción social de la vivienda, trabaja directamente en los 71 barrios populares de General Pueyrredón, donde viven 12 221 familias sin acceso pleno a servicios básicos. Según el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP), los cinco asentamientos con mayor número de familias son:

Barrio                          Número de familias          Sector de la ciudad

Autódromo                               1.320                         Noreste periurbano (cerca de Ruta 88)

La Herradura                            1.210                         Noroeste periurbano (Camet)

Las Heras                                  968                            Periferia Norte (ex–Camet)

Parque Independencia            693                            Periferia Oeste (sobre colectora RP 88)

Nuevo Golf                                  561                            Periferia Oeste (cerca de Sierra)

Estos asentamientos se caracterizan por autoconstrucción, déficit de servicios y terreno informal, y son el foco de proyectos de vivienda progresiva, tecnologías de inclusión social y gestión interinstitucional liderados por IIDUTyV. Además de los barrios populares, el IIDUTyV y el Municipio proyectan consolidar nuevos desarrollos de vivienda social en:

• Zona de Batán–Santa Clara: en el eje de la RP 88, al sur de la ciudad, con estudios de clasificación de usos de suelo (Proyecto “Ciudad de Batán”–TAHS, IIDUTyV) para ordenar y consolidar crecimientos urbanos periurbanos 
• Faja entre Av. Luro y el Parque General Savio: aprovechando infraestructuras existentes para integrar conjuntos de viviendas de compleción de servicios.

El siguiente plano ilustra la localización de los barrios que componen el periurbano sur del Partido de General Pueyrredon. Este documento cartográfico, elaborado por Federico Oriolani, es una herramienta clave para la planificación urbana y el análisis de las dinámicas territoriales en esta región de Mar del Plata. 

 

Al delimitar y nombrar cada barrio, el plano permite una comprensión más precisa de la estructura espacial de la zona y sirve como base para investigaciones y proyectos orientados a abordar las problemáticas específicas de esta área.

Partido de General Pueyrredon Localización de los barrios del periurbano sur. Grafico de Federico Oriolani.

 

11.2. Vivienda para clase media

Urbanizaciones cerradas y “barrios privados”

El boom de los emprendimientos inmobiliarios dirigidos a clase media/alta ha concentrado nuevas expansiones en dos grandes ejes:

Corredor sur (Av. Jorge Newbery y Ruta 2 – Chapadmalal):

• Inicio histórico con Rumencó (Av. Jorge Newbery).
• Hoy, se registran 17 urbanizaciones en el sur, con 5 450 lotes unifamiliares y 41 multifamiliares.

Corredor norte (Ruta 11 – Costa Norte y Sierra de los Padres):

• 7 desarrollos, con 2 488 lotes unifamiliares y 3 multifamiliares.

En total, 24 urbanizaciones cerradas activas en el Partido, que aprovechan zonas periféricas con infraestructura mínima y servicios a cargo de los propios emprendimientos

11.3. Sectores de densificación media

Dentro del anillo urbano, el IIDUTyV, a través de sus grupos de “Espacio público inclusivo y sustentable”, identificó los distritos residenciales de baja densidad R5, R6 y R7 (COT Municipal) como prioritarios para:

• Promover tipologías de dúplex y multifamiliares orientadas a clase media.
• Integrar centralidades barriales que reduzcan la expansión descontrolada.
• Generar “entornos de proximidad” alineados con criterios de sostenibilidad e inclusión social

En conclusión podemos decir que la planificación urbana marplatense busca articular soluciones habitacionales diferenciadas para atender simultáneamente el déficit social y la demanda de vivienda de la clase media, aprovechando corredores de transporte y equilibrios entre densificación interna y expansión periurbana, de acuerdo al siguiente detalle: 

Vivienda social: se concentra en los 71 barrios populares periurbanos (p. ej. Autódromo, La Herradura, Las Heras, Parque Independencia, Nuevo Golf) y en corredores como Batán–Santa Clara, donde el IIDUTyV está implementando modelos de vivienda progresiva y gestión interinstitucional. Las áreas de desarrollo previstas para desarrollar planes de vivienda de interés social son las siguientes, a saber:

• Autódromo
• La Herradura
• Las Heras
• Parque Independencia
• Nuevo Golf
• Corredor Batán–Santa Clara
• Faja entre Av. Luro y Parque General Savio

Clase media: se expande mediante urbanizaciones cerradas al sur (Av. Newbery, Chapadmalal) y norte (Ruta 11, Sierra de los Padres), y en sectores R5–R7 mediante tipologías de densidad media integradas a centralidades de proximidad. Las áreas de desarrollo previstas para desarrollar planes de vivienda de interés social son las siguientes, a saber:

• Corredor Sur (Av. Newbery – Chapadmalal)
• Corredor Norte (Ruta 11 – Sierra de los Padres)
• Densificación interna (sectores R5–R7)

Condiciones de habitabilidad en el periurbano sur. Imagen extraída Federico Oriolani

Modelo conceptual: frente de bloque de un conjunto habitacional de viviendas para segmentos medios con unidades tipológicas de 36 m2 ampliables a 60 m2.

Modelo conceptual: contrafrente de bloque de un conjunto habitacional de viviendas para segmentos medios con unidades tipológicas de 36 m2 ampliables a 60 m2.

Este informe no busca agotar el debate, sino abrirlo. A lo largo del documento se han planteado propuestas concretas, analizado modelos posibles y visibilizado conflictos urbanos aún irresueltos. Pero el futuro de la vivienda en Mar del Plata exige no sólo ideas, sino decisiones. En las referencias disponibles al final del texto —muchas de ellas enlazadas— se ofrece una amplia bibliografía para profundizar, contrastar y construir nuevas miradas. Investigar es también habitar: quien accede al conocimiento, ensancha el territorio común.

 

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Banco Interamericano de Desarrollo. (2012). Vivienda y Desarrollo Urbano en América Latina. BID Publications. https://publications.iadb.org

Blanco Pepi, M., & Isla, M. del P. (2024). ¿Cómo medir la criticidad habitacional en barrios populares de Argentina? Instrumento de diagnóstico para políticas de integración socio urbana en el barrio El Caribe, Mar del Plata, Argentina. Arkitekturax Visión FUA, 7(7), 1-23. https://doi.org/10.29097/26191709.399

Cacopardo, F., Camino, M., Cusán, M., Leggiero, J., & Ruggiero, M. (2014). Materiales de reciclado y vivienda popular: usos de áridos finos de reciclado (AFR) en la autoconstrucción en territorios pobres. En J. Fontana et al. (Eds.), Los áridos son mucho más que piedras (pp. 827-835). 2° Congreso Argentino de Áridos. Buenos Aires.

Cacopardo, F., Cusán, M., Blanco Pepi, M., Cacopardo, G., & Freire, P. (2016). Desarrollo tecnológico como desarrollo humano en contextos de extrema pobreza: Soportes para el Habitar. Revista Académica de la Facultad de Ciencias Sociales, 4(7), 44-67. Universidad de Palermo. https://dspace.palermo.edu/ojs/index

Cacopardo, G. (2023). "Soporte para el Habitar" y técnicas de construcción con Áridos Vertidos en sectores urbanos pobres de Mar del Plata, Argentina [Tesis doctoral, Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño, Universidad Nacional de Mar del Plata].

Cacopardo, G., & Santacroce, F. M. (2024). Propuesta de vivienda progresiva para el hábitat popular en el periurbano de Mar del Plata. IIDUTyV, UNMdP.

Centro Experimental de la Vivienda Económica. (s.f.). Quiénes somos. CEVE. https://ceve.org.ar/

Colectivo Co-Construcción. (2016). Dimensión productiva del hábitat. Reflexiones a partir de una experiencia situada (Concordia, Entre Ríos, Argentina). Cuadernos de Vivienda y Urbanismo, 9(17), 6-27. https://doi.org/10.11144/Javeriana.cvu9-17.dphr

Comisión Económica para América Latina y el Caribe. (2015). Panorama Social de América Latina 2015 (LC/G.2691-P). CEPAL. https://www.cepal.org/sites/default/files/presentation/files/220321_ps_2015_ppt.pdf

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